Vuokratulojen verottamisesta loma-asuntoihin sijoitettaessa

Yksityishenkilöiden halukkuus sijoittaa varojaan vuokrattaviin vapaa-ajan kohteisiin on lisääntynyt.  Sijoitustavan valinnassa mietitään usein, ostaako sijoituskohde suoraan omaan vai osakeyhtiön omistukseen.  Tässä artikkelissa käsitellään vuokratulojen verotusta lähinnä tuloverotuksen pääperiaatteiden osalta. Käytännössä loma-asuntojen vuokraustoiminnassa on otettava huomioon muutkin lainsäädännölliset vaatimukset, muun ohella mahdollisen majoitustoiminnan osalta.

Kohteet sijoittajan suoraan henkilökohtaiseen omistukseen

Vuokraustoiminta on  harvoin elinkeinotoimintaa. Yleensä se on muuta tulonhankkimistoimintaa, ellei kyse ole esimerkiksi maatalouden sivutoiminnasta, johon tässä artikkelissa ei paneuduta.

Muun tulonhankkimistoiminnan, esimerkiksi sijoittajan omistaman vuokrakäytössä olevan vapaa-ajan asunnon, voitot verotetaan tuloverotuksessa pääsääntöisesti pääomatuloina. Veroprosentti 30 000 euroon saakka on 30 ja ylimenevästä määrästä 34.

Pääomatulojen hankkimismenot ovat vähennyskelpoisia. Vuokratuloista voi vähentää myös muiden  pääomatulojen hankkimismenoja. Omaa käyttöä vastaava osuus kuluista on vähennyskelvotonta.

Esimerkki: Sijoittaja saa vapaa-ajan asuntokiinteistöstä verotettavaa tuloa 30 000 euroa, muita pääomatuloja ei ole, tuloveron määrä on 9 000 euroa.

Kohteiden omistaminen osakeyhtiön kautta

Vuokrattavia kohteita voidaan omistaa tavallisen kiinteistöosakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön kautta.

Tavallinen osakeyhtiö on yhtiö, jonka osakkeet eivät oikeuta minkään tilan hallintaan. Yhtiö vuokraa itse kohdetta ja saa vuokratulot. Toimintansa se rahoittaa saamillaan tuloilla, lainalla tai esim. saamillaan pääomasijoituksilla.

Asunto-osakeyhtiö on yhtiö, jonka osakkeet oikeuttavat huoneistojen hallintaan ja jonka rakennuksen huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty asuinhuoneistoiksi. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on yhtiö, jonka osakkeet oikeuttavat tietyn huoneiston tai rakennuksen taikka kiinteistön osan hallintaan. Toimintansa nämä rahoittavat hoito- ja pääomavastikkeilla, lainoilla, pääomasijoituksilla ja hallintaansa jääneiden tilojen, esim. liikehuoneistojen, vuokratuloilla. Veronalaisia tuloja näille ovat tavallisesti hoitovastike ja tuloutettu rahoitusvastike. Yhtiöille kertyy harvoin verotettavaa voittoa, koska ne voivat tehdä esim. poistoja. Jos tällainen yhtiö jakaa osinkoja, verotetaan osinkoja erikseen.

Osakas maksaa asunto- tai keskinäiselle kiinteistöosakeyhtiölle hoitovastikkeen, joka kattaa myös korvauksen omasta käytöstä – joskaan  laki ei tältä osin ole täysin selkeä. Tavalliselle kiinteistöosakeyhtiölle osakas maksaa sen tilojen käytöstä käyvän vuokran.

Osakas saa tavallisesta kiinteistöosakeyhtiöstä tulot yleensä osinkoina. Osakkaan vuokratessa huoneistoa asunto- tai keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä, hän saa vuokratulot itselleen. Myös tällainen yhtiö voi jakaa osinkoja.

Osakkaan verotuksessa vähennykset riippuvat hieman omistustavasta. Osakas voi vähentää pääomatuloistaan niiden hankkimisesta aiheutuneet menot. Vuokrattavan kohteen omistavalle osakkaalle vähennyskelpoista on myös asunto- tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön  velkojensa ja  korkojensa maksua varten keräämä ja tulouttama rahoitusvastike. Omistettaessa kohde tavallisen kiinteistöosakeyhtiön kautta, vastaavaa mahdollisuutta lainanlyhennysten vähentämiseen verotuksessa ei ole. Välttämättä tämä vähennys ei ole jatkossa mahdollista,  koska sen poistamiseen on olemassa poliittisia paineita. Vähennetty pääomavastike vähentää osakkeiden hankintamenoa.

Jos pääomatulot eivät riitä vähennysten tekemiseen, vähennyksiä tehdään erikseen säädetyn mukaan alijäämähyvityksenä ja mahdollisesti myös pääomatulolajin tappiona verovuotta seuraavina vuosina.

Esimerkki:
Osakas omistaa asunto- tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeita, joita hän vuokraa. Voittoa kertyy 30 000 euroa, osakkaalla ei ole muita pääomatuloja, veron määrä on 9 000  euroa. Kun yhtiö on hankkinut kohteen velaksi, ja sille maksetaan tuloutettavaa rahoitusvastikkeita lainojen lyhentämiseen (ei sisällä korkoa) 5 000 euroa, vero on 7 500 euroa.

Osakeyhtiön omistaman asunnon oma käyttö alentaa myös osinkojen pääomatulo-osuutena verotettavaa määrää ns. osakaskohtaisena vähennyksenä pienentäen pääomatulona verotettavien osinkojen määrää. Yrittäjäosakkaan omana tai perheensä asuntona tai loma-asuntona käyttämän osakeyhtiön varoihin kuuluvan asunnon arvo vähennetään erikseen säädetyn mukaan käyttäjäosakkaan  osakkeiden matemaattisesta arvosta ennen osingon jakamista pääomatulo- ja ansiotulo-osinkoon.  Vähennys tehdään, vaikka asunnosta olisi maksettu korvausta yhtiölle tai se olisi verotettu luontoisetuna ja riippumatta käyttöajasta. Käytännössä tällainen verokohtelu tulee usein yllätyksenä osakkaalle.

Osakeyhtiö  maksaa voitostaan veroa 20 %:a olipa kyse tavallisesta, asunto- tai keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä. Osakkaan saama osinko verotetaan siitä erikseen säädetyn mukaan. Kokonaisverorasitus perustuu yhtiön ja osakkaan verotukseen.

Esimerkki:
Yhtiön verotettava tulo on  30 000 euroa, vero siitä on 6 000 euroa. Jos erotus 24 000 euroa voidaan jakaa kokonaan ja verotetaan 4 000 euron osalta pääomatulona ja 20 000 euron osalta ansiotulona (ansiotulojen veroprosentti on esim. 45), osakas maksaa veroa yhteensä  7 050 euroa. Veroa maksetaan 30 000 eurosta yhteensä 13 050 euroa (43,5 %).

Yhtiö voi siis jakaa vapaata omaa pääomaansa, vaikkakin  osakeyhtiölaki asettaa tiettyjä rajoituksia varojen jaolle yhtiöstä. Voittovaroja kannattaa yleensä jättää yhtiöön sen tulevia hankintoja varten ja myös kasvattaman  edullisesti verotettavien  pääomatulo-osinkojen määrää

Omistuksessa olevien kohteiden siirtäminen osakeyhtiöön

Osakkeen- tai kiinteistönomistajan siirtäessä omistuksiaan osakeyhtiölle osakkeita vastaan, siirto verotetaan kuten kauppa. Siirtoa ei voi tehdä verovapaasti kuin poikkeustapauksissa toimintamuodon muutoksena.

Siirrettävä omaisuus arvostetaan ”kaupassa” käypään arvoonsa ja siitä voi olla osakkaalle veroseuraamuksia.  Sijoitettavien osakkeiden käyvän arvon perusteella yhtiö maksaa  2 %:n  ja  kiinteistön tai rakennuksen käyvästä arvosta 4 %:n varainsiirtoveroa. Yhtiölle sijoitus on verovapaa.  Erikseen on otettava huomioon mahdolliset arvonlisäveroseuraamukset.

Arvonlisäverotus

Pääsääntöisesti pelkkä kiinteistön tai huoneiston vuokraaminen on arvonlisäverotonta, poikkeuksiakin on. Toiminnasta voi halutessaan hakeutua arvonlisäverovelvollisiksi sen edellytysten täyttyessä. Tällöin vuokraan  ja ainakin hoitovastikkeeseen lisätään arvonlisävero. Hankintojen arvonlisävero on vähennyskelpoinen. Jos tulojen arvonlisäverot ovat pienemmät kuin hankintojen arvonlisäverot, erotuksen saa palautuksena valtiolta. Seurauksena voi olla myös ns. arvonlisäveron tarkistusvelvollisuus lopetettaessa arvonlisäverollinen toiminta.

Yhteenveto

Yleispätevän ohjeen antaminen siihen, omistaako vuokrattavan kohteen itse vai yhtiön kautta, on mahdotonta. Kussakin tapauksessa verotusta on suositeltavaa arvioida tekemällä siitä vertailulaskelmia. Niissä on syytä ottaa huomioon myös toiminnan lopettamisvaihtoehtojen sekä lahjoitus- ja perintötilanteiden veroseuraamukset.